Bevor du in eine neue Wohnung ziehst, verlangt der Vermieter meist eine Mietkaution. Sie dient als Sicherheit, falls Mieten, Schäden oder Nachzahlungen offen bleiben. Wie hoch die Kaution höchstens sein darf und wie du sie in Raten zahlst, regelt das Gesetz. Hier findest du die wichtigsten Regeln und ein Rechenbeispiel.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Bei Wohnraum darf die Kaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Maßgeblich ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Das steht in § 551 BGB. Eine höhere Vereinbarung ist im überschießenden Teil unwirksam.
Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 800 € |
| Betriebskosten-Vorauszahlung | 200 € |
| Höchstzulässige Kaution (3 × 800 €) | 2.400 € |
Es zählt also nicht die Warmmiete von 1.000 €, sondern nur die Nettokaltmiete von 800 €. Mit dem Mietkautionsrechner kannst du den Betrag für deine Miete direkt ausrechnen.
Kaution in drei Raten zahlen
Du musst die Kaution nicht auf einmal überweisen. Das Gesetz erlaubt drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Im Beispiel wären das dreimal 800 €.
Wo wird die Kaution aufbewahrt?
- Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.
- Die Zinsen stehen dir als Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
- Typische Formen sind Kautionskonto, Sparbuch oder eine Mietkautionsbürgschaft. Die gesetzliche Höchstgrenze gilt für alle Formen.
Rückzahlung beim Auszug
Nach dem Auszug darf der Vermieter eine angemessene Zeit für die Prüfung einplanen. Offene Forderungen, etwa für Schäden über die normale Abnutzung hinaus, kann er mit der Kaution verrechnen. Dokumentiere deshalb Zustand und Zählerstände bei Ein- und Auszug mit einem Übergabeprotokoll und Fotos.
Häufige Fragen
Gilt die Grenze auch für Gewerbemietverträge?
Nein, die Begrenzung auf drei Monatsmieten gilt für Wohnraum. Bei Gewerbemiete ist die Höhe grundsätzlich Verhandlungssache.
Darf ich die ganze Kaution vor dem Einzug verlangen lassen?
Eine Klausel, die dich zur Zahlung der vollen Kaution vor der Übergabe verpflichtet, benachteiligt dich gegenüber dem Gesetz. Du darfst in drei Raten zahlen.
Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen Mieterverein oder Anwalt.
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